民法典如何拯救房租?

—— 德国住房租金限制的制度历史与现实

2018-01-04 16:39 来源:中国社会科学网-中国社会科学报 作者:杜如益

  我国2017年的一份调查显示:在北上广深租房的人群中,有41.69%是已婚或有小孩的租房家庭。在未来3—5年,60.26%的租房者会选择继续租房。而随着房价上升,房租也不断上涨。一、二线城市中,均有两成以上的人每月租金占工资一半及以上,甚至有的占比达80%以上。住房和收入是个人的私事,租户与房主自由订立合同,也理应是当事人意思自治的范围,法律又能有何作为呢?《德国民法典》规制住房租金的百年历程和措施,或许可以作为一个参照。

  从自由到管制

  早在德意志邦国时期,各地方就有房屋租赁的相关法律,但多以崇尚双方的自由意志为主。如通常设定租房为每月一租,房客只要在15号以前提出下月退房就可以解除租赁合同。德国统一以后,1900年的《德国民法典》并未特意规定租金的限制,只是在第138条第2款规定了限制暴利的条款,而且在第557条第1款规定:“于使用租赁关系存续期间,当事人得约定提高租金。”然而,短短十载,世事变迁:一方面,20世纪初期,德国房东协会(1870年成立)的影响力越来越大,他们还制定了大量的租房格式条款,将《德国民法典》中有利于房客的条款架空;而另一方面,德国的工业革命和城市化进程又将大批农村人口引入城市,导致住房的结构性紧张。房东们处于强势地位,租房者居于弱势,自由放任的法律政策已经难以为继。一些州开始设立“租赁统一局”专门处理租房纠纷,以减缓法院的诉讼压力。

  一战时期,在德国海上军事重镇基尔港和威廉港,因为战争导致物价飞涨、房租奇高,为了维护当地的安全和秩序,依据《普鲁士戒严法》第9b条,规定了房租的最高限价,对继续给房租涨价者采取罚则。然而,一房难求的情形下,房主还是可以通过终止租赁合同,再租新租户的方式变相涨价。这种紧迫形势推动了租房法律的继续完善:房东只有具备“重要事由”才可以解除合同。在1917—1919年,立法者在全德推出《租房者保护令》的三个升级版、《应对房屋不足之措施》及《最高租金令》,以平抑房租、保证房租在当地的适当性、限定最高房租,从而缓解一战的“社会危机”。1922年的《帝国租赁法典》在全德颁行,它在保护租客利益的前提下,对战时法令侵犯合同自治的问题有所修正,比如采用浮动的最高限价体系。然而,当时鲁尔危机,国民经济在崩溃的边缘,收效甚微。此后纳粹兴起,法毁政息;二战中房倒屋塌,生灵涂炭。面对战后住房危机,《住宅所有权与长期居住权法》、新《联邦租赁法典》相继颁行,租户之困境渐得缓解;70年代推出了带有社会性质的《住房租赁关系终止之保护法》以及《房租价格法》,秉承“保护租户人格尊严”的宪法理念,房租限价机制也渐趋成熟。

  从外部到内部

  直到20世纪90年代初,德国还是主要以上述民法典外的一系列特别法,来保护租户利益和限制房租。而《德国民法典》内部对“租金”一章的改动主要还是21世纪的成果。比如,2001年的改革着眼于房租监管的工具;2013年的改革着眼于租赁关系现代化。而从2004年到2014年,柏林的房租还是增长了45%,德累斯顿、慕尼黑、纽伦堡等城市的房租增长也都在25%以上,《德国民法典》2015年采用了所谓的“租金限闸”制度,媒体认为租赁关系进入了一个新时代。

  就目前而言,《德国民法典》对房租的限制主要规定在第556条以下,大致包括五个方面。

  (一)租金模式。当事人可以约定提高租金,但是,提高租金的方式受到了限制。一方面,当事人可以选择分级租金、指数租金,或以《德国民法典》第558条至第560条规定的标准请求提高租金。1.分级租金可以书面约定不同期间采取不同数额的方式提高租金,但是期间不得少于一年,而且一旦采用这种方式,不得再援引第558条至第560条规定的标准请求提高租金。2.指数租金也是当事人以书面约定,“依联邦统计局为计算所有德国人私人家计生活支出所确认之物价指数,而定其租金”。3.出租人可以根据“当地参考租金”来提高租金,即在乡镇或者乡镇市相当之地区,就种类、大小、设备、品质及地点相当之住屋,于过去四年所约定或变更之通常报酬,但不含第560条规定之提高租金。

  (二)提高租金之理由:应以文字的方式向使用承租人表示,并说明理由。并需说明相关的情事:1.租金一览表;2.租金资料库之信息;3.官方选任并经宣誓之专家所提供附理由之专家意见;4.就个别类似住宅之相当对价;于此仅需举出三幢住宅。而且,涨价需要得到承租人的同意,且在请求发出之后的第三个日历月,才正式开始收取新的租金。若承租人直到第二个日历月届满还迟迟不置可否,则出租人可诉请其同意。

  (三)调控工具。除了上文所说的当地参考租金以外,立法者还规定了租金一览表和租金数据库,作为确定租金的重要参考。

  (四)兜底条款。所有这些描述限定手段的民法条文,最后都以一个兜底条款作结:承租人受有不利益约定者,其约定无效。可见在出租人保护上,素来精练的德国民法是毫不吝惜笔墨的。

  (五)定点调控:也是2015年改革的一大特色,即对激烈竞争之住宅市场区域内租赁关系开始时租金上限的约定,认为其不得高于当地通常租金的10%。而如何认定激烈竞争区域呢?法律规定了四个识别标准:1.租金上升幅度明显高于联邦平均值;2.家计生活费用之平均租金负担,明显高于联邦平均值;3. 居住人口增长,但未因新建筑活动而建造必要房屋;4.因较大需求而少有空屋的情况。此规定一出,便陆续在柏林等邦生效。从此《德国民法典》为德国百姓拉动了“租金限闸”。

  近年来的“民法典内改革”

  住房租金的历史揭示了一条规律:越是经济秩序失范的时期,租房越是有利可图。根据德国联邦统计局的数据,长期以来,德国一直有超过一半的家庭是租户。因而保障租户利益的房屋租赁法,又是一部民生之法、社会之法。它关注租房人的利益诉求,用多元化的手段限制房租急性增长的势头,而采用《德国民法典》内外法律条款相结合的方式限制房租,是其特色所在。

  德国近年来还进行了“民法典内改革”:其一,将房租的客观标准社会化,限制法官自由裁量的空间,“地区房租的参考价格”本来是一个法庭上的证据问题,却通过法典化的手段,将其作为一种生活常识,这种途径成本不小,然而却也可以减少很多纠纷,也给盲目的市场带来了一定的指向。其二,租房经济中,既要尊重市场规律,又要防止市场失灵。故而,在保障民生的基础上应充分尊重市场主体的能动性,以多元的方式代替“一刀切”。德国的分级租金、指数租金、当地参考租金、租金一览表、租金数据库等措施,给租房市场提供了很大的灵活性,具有一定的借鉴意义;然而,从网络化程度和公民从互联网获取信息的习惯而言,我国国民要远远高于德国国民,故可以把握“大数据”的时代脉搏、发挥民间智慧,在保护租客的同时,最大限度地尊重市场主体的自由意志和地区差异。其三,对特定激烈竞争区域重点调控,这类地区一般都是最为繁华的大都市。在尊重市场规律的前提下,对部分房租畸形区域采取此种严格的调控手段,不仅可以保证租客的利益,而且有利于平抑物价、打击“炒房”行为,进而促进房地产行业的理性繁荣,无疑具有法学、经济学、社会心理学的多重意义。

  (作者系德国汉堡大学法学院博士候选人、马克斯·普朗克比较与国际私法研究所访问学者)

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(责任编辑:阮益嫘)
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