妥善化解物业纠纷 推动社区和谐发展

天津河西法院关于物业纠纷案件审理情况的调研报告

2018-05-17 00:00 来源:人民法院报 作者:钱天彤 陈妍红 郭 超 李 硕

  为进一步了解物业纠纷总体情况,促进天津市河西区物业管理水平不断提升,为和谐优质生活区建设献计献策,河西区人民法院成立课题组,对该院2013年至2017年受理的物业纠纷案件审理情况进行了专题调研。

  一、基本情况

  1.案件数量持续保持高位。2013年至2017年河西法院受理物业纠纷案件数量分别为1620件、1676件、1770件、1604件、2062件,共8732件,约占传统民事案件总数的13%,已成为该院数量最大的民事案件类型之一。

  2.案件类型以追索物业费为主。该院受理的物业纠纷案件,几乎全部为物业公司起诉主张业主支付物业费,且胜诉率高,由业主或业主委员会提起的诉讼仅有8件,且胜诉率低。多数业主由于缺乏法律意识、举证能力,在发生纠纷或利益受损时,一般只会采取拒交物业费的方式进行私力救济,不能选择诉讼等更为合理有效的途径化解矛盾。

  3.调解撤诉率高。该院作为“全国多元化纠纷解决机制改革示范法院”,多年来,充分发挥物业纠纷诉前调解工作室作用,按照“以点带面、整体化解”的工作思路,加强与区司法局合作,积极开展物业纠纷诉前联合调解,取得显著成效,案件调解撤诉率达80%。

  4.送达困难。该院以判决方式结案的1765件案件中,有81%的案件采用公告方式送达,直接送达率很低。这主要是因为业主对参加诉讼有抵触情绪,业主信息不全,人房分离现象普遍等。

  5.群体性特征明显。物业纠纷往往涉及同一小区的众多业主,业主们经常基于共同利益“抱团”参加诉讼。有的小区业主与物业公司之间的矛盾存在已久,冲突不断升级,以致演化为群体性事件,给审判工作带来很多压力和难度,也给社会安全稳定带来隐患。

  二、原因分析

  1.涉及法律关系较为复杂。物业服务合同涉及物业公司、业主、业主大会、业主委员会、开发商等多个主体,利益交织,易生纠纷。还兼具委托、雇佣、承揽、保管等合同特征,范围广泛,服务标准和费用认定存在困难。

  2.物业服务水平仍需加强。物业公司服务不到位是业主的首要抗辩理由。一些物业公司确实存在责任意识不强、内部管理不善、服务质量不高等问题。业主反映较多的是房屋漏水、小区公共设施未能及时维修、清洁等服务存在瑕疵、小区内违法建设屡禁不止、业主知情权得不到保障等。

  3.业主交费意识有待提高。由于缺乏相应约束机制和从众效应的影响,业主无故拖欠物业费的现象十分普遍,有的小区交费率不足10%。长此以往,将造成业主不交费,物业公司服务差,业主不满意的恶性循环。

  4.开发商前期行为有瑕疵。有的开发商存在“只管前期售卖,不管后期物业”的思想,前期销售许诺过多过高,夸大房屋质量和配套设施功能,后期建造中却不能兑现承诺,电梯、供配电排水、智能化、停车位等配套设施建设不到位,交房后对维修不及时,使得业主把大量矛盾转嫁给物业公司,加剧了物业公司与业主的紧张关系。

  5.业主委员会作用难发挥。虽然绝大多数小区成立了业主大会、业主委员会等组织,且有法定的职责和程序,但由于业主民主意识不强,参与积极性不高,组成人员精力、知识、能力有限,缺乏有效监管等原因,上述业主组织常常沦为虚设,很难真正发挥应有作用。

  6.监督管理机制尚不完善。目前物业管理涉及房管、行政执法、公安、街道、社区、法院等多个部门,存在多头管理、职能交叉、权责不清的现象,各部门之间缺乏沟通协作、信息共享的常态化机制,有效的工作合力尚未形成。

  三、对策建议

  1.加强与行政机关的沟通交流。建立常态化的联席会议制度,定期召开法院与物业管理相关职能部门联席会议,就物业纠纷的总体情况、法律政策、执法协作、裁判尺度、重点案件等进行研判探讨,统一思想认识,明确规则标准,形成齐抓共管的良好工作格局。

  2.深化多元化纠纷解决机制改革。充分发挥调解工作在物业纠纷处理中的积极作用,以河西区诉前联合调解中心为依托,进一步充实调解队伍,扩大调解范围,改进调解方法,促进物业纠纷整体化解、源头化解、彻底化解,创新发展新时代“枫桥经验”。

  3.推动建立制约惩戒机制。针对业主故意拖欠物业费的情况,通过二手房过户需提交物业费结清证明、判处违约金、依法纳入失信被执行人名单等措施,建立失信惩戒机制,提高物业费收缴率。

  4.加强业主委员会建设。积极开展业主委员会成员专业培训,提高履职能力,倡导业主委员会成员与居民委员会成员交叉任职,鼓励业主中的党员、人大代表、政协委员、机关事业单位人员等参与业主委员会,理顺居民委员会、业主委员会、物业公司之间的关系,推进沟通合作,加大监督力度,确保业主委员会真正发挥作用。

  5.加大宣传教育力度。通过多种渠道、多种方式宣传物业管理法律法规政策,提高全社会对物业管理的重视程度,促进物业公司提升服务质量,引导业主依法理性维权,法院适时通过物业纠纷案件巡回审判、示范诉讼等方式,加强以案释法,发挥法治的引领和示范作用。

  (课题组成员:钱天彤 陈妍红 郭 超 李 硕)

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(责任编辑:任国凤)
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