预期管理:楼市调控牛鼻子

2017-04-07 10:01 来源:中国社会科学院金融研究所 作者:李宇嘉

  “股权之争”尘埃落地,但作为行业领军者,市场嗅觉最灵敏的企业,万科依然还是市场关注的焦点。近期,两则有关万科的新闻报道就十分引人注目,在 2016年报《致股东函》中,万科为 13个项目做了计提减值准备。这被市场解读为万科已为今年楼市下跌做准备。 2008年,万科减值准备金从 1200万增加至 12亿。事后证明,万科判断精准。另一则消息是,小米要与北京万科携手合作盖房。但随后从小米公司传出消息说,万科的方案“不值得”。貌似两则消息并无关联,但饶有意味的是,计提减值准备的 13个项目全为三、四线城市的边缘新城,北京无一项目入选。

  笔者注意到,意欲与小米合作的楼盘,乃去年 12月北京土地新政(控制地王)后,万科在“招拍挂”市场上拍得的 100%自持地块(只能出租)。有媒体曾算过,该项目租售比高达 1: 500至 1: 650。也就是说,万科要 42至 54年才能收回成本,再考虑到 3年建设期,从盈利角度看很不划算。万科之所以选择小米,也就是想打包出租给第三方,一次性回笼资金。

  既然不划算,为何万科不计提减值准备?三、四线城市楼市全面回暖,为何还要计提?答案不言而喻,在万科看来,尽管北京楼市全面调控,短期内京城楼市或面临回调,但从长远看,北京房地产市场还有机会。站稳了京城楼市,对万科企业估值也好,抓住一线城市未来的机会也好,分享北京及京津冀发展红利也好,才是最大保障,不能在乎短期内得失。事实上,小米员工也这样认为。尽管万科那个项目售价仅为市场价一半,但没有产权,因而对购房人也就没有吸引力。如果该项目价格未来上涨,其资产收益全部由万科独享,与小米员工没有关系。

  万科去年销售额增长近 40%,手上现金在两市近 3000家上市公司中排名第二。同时,万科存货增加了将近 30%,比 2015年整整高了一倍,而这个数字在 2014年是负数。房地产公司存货包括三部分:土地、工地(在建房)和商品房,土地占比最高。按 2至 3年的开发周期,万科显然继续看好未来全国楼市。但万科也看得很清楚,三四线楼市回暖是大城市资金溢出,特别是投资需求溢出使然。未来,三、四线城市(主要是中西部)人口整体外流,传统制造业在产能过剩、外需回落的背景下很难吸附人口并创造更多产出。即便大城市高房价挤出的“刚需”在三、四线城市购房,也多数不会在那里居住,未来在北京购房时还会涌向当地二手房市场。所以,尽管三、四线城市楼市全面回暖,万科还是要作计提减值准备。

  这样看,两则新闻就关联起来了。在关联逻辑的背后,正折射出当下我国楼市的调控困境,即北京“ 10天 9调”创造了我国楼市调控历史上的纪录,力求全力遏制住所有的投资炒作需求,甚至不惜挫伤部分改善型需求。但是,无论开发商还是购房者,似乎并未因此对未来产生悲观预期。不然,小米员工大可不必拒绝万科的好意。房价不涨,甚至下跌,作长期租客有什么不好呢?

  同样,万科也不必坚守“不划算也要拿地”的生存法则,更不必在近年来地价暴涨的情况下,还要冒风险“加杠杆”。问题是,小米员工都希望获得产权住房,这样才能在北京“扎根”,才能在未来享有作为中产阶层标配的“资产收益”。对万科来说,只有站稳北京才配叫龙头,才能赢得北京未来楼市机会(包括拿地、旧改、参与公建等)。因此,预期已成为当下楼市的决定因素。

  这就是为何时隔半年不得不祭出两轮大范围调控的原因。过往调控后,一般会迎来楼市“冰冻期”,但在这两次调控前后,很多人想的是如何赶在调控前入市,甚至受调控一刀切影响的“在途单”,购房者也并不想放弃买房,而是在筹谋如何筹措资金完成交易。预期此般强化,与政策的微妙变化有关。 2017年,经济主题是稳增长和防风险,这就决定了资金供应适度、利率仍将在低位。同时,楼市政策强调分类调控,但去库存的地位显著上升。在热点城市或区域,调控频率和力度都在加大,但给市场的印象是在慢慢关门。比如,限购人群范围、房屋范围、区域范围和准入条件不断收紧或扩展。问题是,在经济转型阵痛期,人口向大城市迁徙,不能在大城市买房,就在大城市周边买。所以,大城市连同周边一起关门,让想扎根大城市的人产生了紧迫感。赶紧上车遂成一致预期。

  很清楚,管理购房预期,将是下一步调控重点。首先,学习北京、广州等热点城市“冒头就打”的调控思路,将混进“抢上车”购房队伍中的投资需求控制住,稳定房价是引导预期的第一步;其次,“商住房”火热,说明热点城市供地结构有问题,需加快推进旧工业区、低效商业办公用地用房向住宅用途转变的进程。区域规划调整和公共配套要及时披露和跟上。新增用地若能“放量”,便是引导预期的最大利器;最后,热点城市需加快与周边三、四线城市跨界地区统一规划,使基础设施互联互通。这样,无论供地还是住房供应,热点城市楼市半径都扩大了,对引导预期来说是莫大利好。

 

   (作者单位:深圳市房地产研究中心)

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(责任编辑:闫琪)
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