稳定楼价亟待突破“供地瓶颈”

2017-04-12 13:46 来源:中国社会科学院金融研究所 作者:李宇嘉

  4月6日,住建部和国土资源部联合发文,要求2017年6月底前,各大城市要编制宅地供应中期(2017-2021年)规划和三年(2017-2019年)滚动计划,并向社会公布;按照“五类”(显著增加、增加、持平、适当减少、减少直至暂停)调控目标,督导供地计划编制和实施;商品住房库存周期在6-12个月之间的,要增加供地;6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。同时,房价上涨压力大的城市,建立项目行政审批快速通道,对拖延上市,捂盘惜售的要严处。

  这是2月以来,新一轮楼市调控升级后,第一次出台的针对全国楼市调控的统领性文件。文件开宗明义,再次强调“房子是用来住的,不是用来炒的”,此次贯彻住房定位的着力点放在供给侧。近期,40多个城市高效率地启动调控,调控力度、政策工具落子均超以往,且无一例外,调控未脱离需求端抑制的框架。事实是,去年 10月以来楼市再度火热,根源就在供应不足,20个热点城市2016年以来库存周期一直在 6-10个月,有的甚至仅 2个月。

  近年来,管理层最看重的调控措施就是增加土地供应。但种种迹象显示,热点城市土地供应在减少。2016年,热点城市房价暴涨,但宅地供应却明显减少,厦门、上海、广州和北京实际供地同比分别减少 50%、 48%、 42%、 31%。事实上, 2013年以来,一线城市年度宅地供应计划完成率多数在 50%左右。2013-2016年,北京住宅供地分别为 1357公顷、 900公顷、 1002公顷和 219公顷,下降趋势明显。 2012-2016年,北京商品住宅供地计划完成率平均为 55.7%。

  除2013年外,北京没有一年完成宅地供应计划, 2016年完成率仅为 12.1%。 2月以来,即便政策未放松,但北京楼市全面回暖,二手房价暴涨。根据中房协的中国房价行情系统, 3月北京二手房均价为 63716元,比去年3月房价( 43048元)上涨了 48%,西城区学位房价格甚至翻了近一倍。同时,尽管去年 10月启动调控以来,通过预售管控,热点城市新房量价得到控制,但需求开始转向二手房市场。 2017年2月,70城二手住房价格上涨 0.4%,一线城市二手房价涨幅连续三个月扩大,北京、厦门等城市领涨全国,指数环比涨幅均在 1个百分点以上。

  二手房价格暴涨,一个重要的原因就在于,近年来供地连续下降,导致楼市回暖时,需求一窝蜂地涌向二手房市场。由于二手房市场供应分散,从挂牌到出售周期较长,需求集中释放,容易加剧供求紧张和房价上涨趋势。3月发布的北京“十三五”规划显示,2017-2020年,北京存量建设用地年均要减少30平方公里,这无疑推升了未来供求紧张预期、房价上涨预期。

  4月7日,北京发布《 2017-2021年及 2017年度住宅用地供应计划》。《计划》提出,北京今后五年供应住宅用地6000公顷,其中国有建设用地5000公顷、集体建设用地1000公顷,以保障150万套住房建设需求。也就是说,未来五年北京年均住宅用地(含自住房、保障房用地)计划供应量为 1200公顷,这相当于 2014年的实际供地水平(1195公顷),比年初披露的计划增长了 1倍。若该计划能足额完成,北京 2017年宅地供应规模较 2015年和 2016年的实际供地规模,将会有大幅提升。

  现行经济金融环境下,大规模增加供地,或许才是平抑房价的唯一手段。细数近年来房价稳定的城市,无不是供地量大的城市,如重庆、成都和广州。近日,因楼市 10多年保持稳定,重庆屡屡被赞誉。事实上,突破供地瓶颈是重庆楼市最大“稳定器”。 2011-2015年,重庆人均供地面积(16.12平方米)在 10大城市中排第一,达到南京、杭州和天津平均规模的 2倍、北上广深的 5倍。重庆宅地供应之所以能够“放量”,大规模新地投放和“地票制”是两大引擎。

  事实上,广州也很类似。尽管是一线城市,但当前广州的房价不仅低于厦门、杭州和南京,也低于省内的珠海。供地放量是广州稳定楼市的利器。一方面,广州城市骨架大,远郊(增城、从化、花都、南沙)供地和住宅成交分别占70%和 60%,引致全市楼面地价比京沪深低 70%,房价在 2万元左右。另一方面,类似于“地票制”,通过广佛一体化,广州也探索出突破建设用地限制、扩大供地和楼市半径的路子。目前,广佛间开通了 5条地铁线, 2016年,佛山商品房销售 1947万平方米,超过广州、深圳,省内居第一, 60%为广州居民购房,房价仅为广州一半。

  此次住建部、国土资源部联合发文,不仅要求各地明确中期供地计划,且以库存消化周期作为督导供地的量化指标,意图很明显,热点城市一味在需求端抑制,解决不了中长期供求紧张问题。突破瓶颈,大规模增加供地,才能从根本上疏导需求和缓解房价上涨预期。此次北京“供地”新政中,一条突破性的政策就是明确将集体建设用地纳入供地计划,数量达1000公顷,占总计划供地量的六分之一。此前,虽然北京从 2012年开始,试点集体建设用地建设公租房,但多年来仅有唐家岭、北七家零星试点,并未能扩大。可见,未来大城市突破供地瓶颈或成政策重点。

  但是,越是热点的城市,空间扩展越快,新增供地的弹性就越低,充其量多投放几宗宅地,或许只是杯水车薪,无法突破供地瓶颈,还可能因开发商纷纷“抢食”出现“地王”而被问责。此前,针对房价快速上涨,杭州、南京等热点城市集中出让土地,甚至一次性投放几宗,但无法避免“地王”或高地价。近日,北京大兴出让的几宗地,也达到地价上限。尽管北京今年供地比 2016年大幅增加,但也仅相当于过去几年的平均值,无法突破供地瓶颈,实现大规模供地。

  因此,笔者认为,北京增加供地,特别是转向现状利用价值较低的集体建设用地,能够突破“供地瓶颈”。但是,关键还要加强督导,让供地计划落实,避免出现“计划有了没有批,批了没有供”。同时,要探索长期如何突破供地瓶颈,大规模供地。一方面,通过市场化手段,探索收益共享模式,及时调整用地和区域规划,补足公共配套,将辖区集体建设用地更多推入市场;另一方面,通过建设用地“增减挂钩”、耕地“占补平衡”,将内地宅基地和非农建设用地复垦为耕地,释放出建设用地指标,调减北京等大城市的耕地,并以市场化的方式平衡。

  此外,要盘活城市闲置和低效存量土地。产业周期一般在20年左右,用地功能划定最少也是40年,根据产业变迁适时调整土地用途有必然性。目前,大城市人口吸附能力强的服务业对经济贡献普遍超过50%,互联网、积聚和共享经济更节约空间需求,传统制造业、工业用地、商办用地应向住宅功能转变。目前,京沪深等大城市各区域都规划了很多大型商办综合体、 CBD办公区、总部基地、工业园区等,但除中心区商业、办公空间利用充分外,外围存量商办空间大量空置。

  并且,产业升级后工业园区低效闲置的更多,深圳有 1000多个制造业园区,上海工业建筑鲜有超过 10层楼的。此次住建部及国土资源部文件提出,“鼓励房地产开发企业参与工业厂房改造,完善配套设施后改造成租赁住房”,也就是所谓的“工改住(租)”。此前,国家仅允许“商改住(租)”,但“工改住(租)”的口子非常严实。现在,这个口子打开了,未来土地及空间释放的潜力很大。因此,要加快推进存量低效闲置工商业用地(房)盘活为住宅用途,比如“商改住”“工改住”等,此次北京提出此类政策值得推广和借鉴。当然,政府也要同步加快公共服务落地。

 

   (作者单位:深圳市房地产研究中心)

查看余下全文
(责任编辑:闫琪)
更多学术内容,请关注 www.cssn.cn
';?> ';?>