建立"购租并举"住房制度正当其时

2017-06-14 09:44 来源:中国社会科学院金融研究所 作者:李宇嘉

  近日,我国第一部规范住房租赁的法规,《住房租赁和销售管理条例》(简称《条例》)公开征求意见,这标志着我国住房进入租赁时代。据统计,目前我国约 1.6亿人在城镇租房居住,占城镇常住人口的 21%,未来还将新增 2亿人进入租房市场。《条例》发布既是形势倒逼,也恰逢其时。《条例》近一半篇幅放在保障承租人权利上,当然也维护出租人权益,激励供应端,确保租赁责权利平衡。同时,也规定政府将监管重点从新房转向存量房,如信息披露、秩序规范、租金管理等。立法只是第一步,基础秩序的构建亟待展开。发达国家(地区)长期租赁人口占比 50%左右、租赁关系稳定,租赁秩序规范,值得我们借鉴。

  德国以居民偏好租房、秩序井然、低租金称著于世。目前,德国住房自有率仅 43%,租赁占 57%的份额。首先,住房供应上租赁优先。德国新建房屋必须在一定期限内让给政府出租,或按管制租金出租,过了限期才能按市场租金出租。因此,德国租赁房源充足。“二战”以来,德国共建设 1000多万套社会住房,可供 3000万人居住,多数为租赁住房,而德国人口仅 8100万。其次,机构租赁起到“压舱石”的作用。中低收入者租赁需求更大,租赁是公共产品。 2011年,德国 1860万套租赁房中,政府公租房( 450万套)占 24%,私人机构房( 410万套)占 22%。再次,采取近乎苛刻的租金管制。一战时,德国就将租金管制写进民法典,并设单章规定住房租赁。二战后,面对住房短缺,德国每一个地区制定固定的房租价格表,禁止提高房屋租金。上世纪 60年代后,房屋短缺局面缓解,缺房率 3%以下城市取消房租限制。欧债危机后,发达经济体量化宽松,楼价上涨史无前例。 2012年 12月,德国议会通过更严格的涨租限制,各州主要地区房租 3年内涨幅不得超过 15%,房主不得将租金提高至平均水平的 10%以上。最后,德国租赁权益保障也很细致,如建立安全与健康标准评估体系,确保“可居性”;中介费和房屋修缮费等全部由房主承担;租房和买房享有等同的公共权益,只要居民合法纳税,就可享有本地公共服务。

  日本与我国一样,受儒家文化熏陶,崇尚置业才能安定,人多地少,但住房问题并不突出,这与二战后开启的租赁房屋建设“三支箭”密切相关。 1951年,日本发布了《公营住宅法》,由中央向地方补助,修建出租住房,覆盖地区月收入倒数 25%的家庭。凡符合住房困难或收入限制的人均可申请,租金为同区域商品房租金的四分之一至三分之一。截至 2003年,公营住宅共建设 218万套。 1955年,日本颁布《住宅公团法》,国家出资 75%、地方出资 25%设立公团,在住房严重不足的大城市兴建公寓。上世纪 60年代城市化高速推进期,公团实施了两个“ 5年计划”,共建设了 63.4万套住房, 70%为出租住房。租赁房屋的最后一支箭是非营利机构住房。为稳定雇佣关系,上世纪 60-70年代,很多企业开始拥有社宅和宿舍。据 2007年调查,提供补贴或租金的企业占 48.4%、提供社宅和宿舍的占 35%。 1945-1977年,日本共新建 2854万套住宅,公营、公团、非盈利企业占 40%。

  自 1934年《国民住宅法》出台,美国就强调租赁公平、可负担的原则。首先,租赁房源稳定可靠。 2015年,全国 120万户低收入家庭入住廉租公寓。租赁房源中, 71%来源于个人并交于专业租赁机构管理, 20%来源于公司或非政府组织。其次,住房法规定,业主不得以承租者种族、性别等而歧视,房主提供适合居住的设备,接受政府监督。只要身份合法,租房与购房在子女入学、社会福利等方面无差异。再次,规范租赁管理,租赁机构、房源、补贴标准及联系方式全部公开。最后,联邦住房与城市发展部每年对 530个大城市、 2045个县房价进行评估,发布租金参考价。

  香港租赁市场的特点是中介服务和监管明晰。一方面,中介服务在前端信息匹配,供需匹配成功后,中介对物业查册,核对房屋基本信息;另一方面,签约过程中中介给业主、租客提供信用保证,如为租客出具《出租资料表》,对按揭、用途、出租限制等作背书。 1997年,香港发布《地产代理条例》,规定地产中介从业资格、权利和义务。 2004年,香港发布《业主与租客条例》,确保租赁双方责权利平衡,如租客未在规定期限后 15天交租,擅自改变房屋结构和用途,业主有权收回房屋; 2个月不交租,业主有权拍卖屋内物品;租期超过 3年,须以契据订立租约,在土地注册处注册,此后业主售房,须征得租客同意。

  发达国家和地区的经验表明,发展租赁市场,一是要将租赁作为政府供给公共服务的内容,加强公共财政建设,将新移民、新就业大学生租房需求视为公共产品,甚至是保障的一部分,纳入公共财政。这样,才能为增加租赁供应、打造低租金环境、加强中介监管,让租房享有同等公共服务创造环境;二是壮大政府公租,稳定租赁关系和市场秩序。目前,我国公租房占比太低, 90%的可出租房屋来自私人住宅;三是发展机构租赁。机构租赁是长期经营,非“一锤子买卖”,机构租赁多了,秩序就规范了。我国机构租赁滞后有两大原因,公租房供应少,带头作用不足,地价和财务成本高,相比开发和销售,租赁收益的吸引力并不大;四是加强市场秩序建设。目前,政府管理重点在新房,存量房特别是租赁房一直是空白。整体来看,租赁权益保障、租赁服务标准、投诉处理、政府职责等方面的秩序还亟待规范,要以落实条例对于出租人、承租人、中介机构、地方政府等责权利,作为市场秩序建设的目标。

 

   (作者单位:深圳市房地产研究中心)

查看余下全文
(责任编辑:闫琪)
更多学术内容,请关注 www.cssn.cn
';?> ';?>