德国鼓励租房而不鼓励买房吗?

2018-10-12 09:58 来源:《财经智库》 作者:张清勇

  内容提要:本文基于回顾和评价德国住房政策的文献,呈现德国住房政策的演变,讨论作为德国传统住房政策四大支柱之一的促进私有自住住房政策。第二次世界大战后,提高住房自有率一直是德国住房政策的核心目标之一,促进私有自住住房政策是德国第二次世界大战以来逾半个世纪的政策。通过为居民提供私有住房补贴,政府鼓励居民通过购买或建造住房的方式获得私有住房。因此,目前国内比较流行、似乎已被广为接受的德国鼓励租房、不鼓励甚至是限制买房的说法,不符合德国的历史与现实。 

  关键词:德国 住房政策 租房 买房 私有住房补贴

    作者简介:张清勇,中国人民大学农业与农村发展学院。

  标题注释:中国人民大学科学研究基金(中央高校基本科研业务费专项资金资助)项目(13XNJ028)。

   一、引言

  2015年以来,我国深化住房制度改革的一个重要方面是租购并举、发展住房租赁市场、支持住房租赁消费。2015年中央经济工作会议提出“以建立购租并举的住房制度为主要方向”,“发展住房租赁市场”。2016年5月《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》指出“实行购租并举,培育和发展住房租赁市场,是深化住房制度改革的重要内容,是实现城镇居民住有所居目标的重要途径”,“以建立购租并举的住房制度为主要方向,健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系。支持住房租赁消费,促进住房租赁市场健康发展”。之后,住房和城乡建设部等九部委2017年颁布了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》。2017年10月18日,习近平总书记在党的十九大报告中也提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。

  补齐租赁住房市场短板、发展健康的住房租赁体系抓住了我国住房制度改革的一个关键。在相关的讨论中,尤其是在如何借鉴国际经验来完善我国的住房租赁市场问题上,由于德国有比较发达的住房租赁市场(约50%的人口住在租赁住房中),德国的住房租赁法律和管理经验等内容得到了较多关注。其中,一种比较流行、似乎已经被广为接受的观点是德国鼓励租房、不鼓励买房。例如,有人指出“德国50%以上的人都是租房,政府不鼓励买房”(冯仑,2011);还有人认为“德国是不鼓励买房的,而是鼓励租房的”(国家金融与发展实验室,2016);更进一步地,有学者认为德国限制购房,指出“鼓励供给、压低房租、限制购房是德国住房政策的重要导向”(郑秉文,2017)。

  德国的住房政策真的鼓励租房而不鼓励甚至是限制购房吗?可能并不那么简单。虽然德国的住房自有率比不少发达国家低,但是,据统计,该数字从20世纪50年代的27%提高到了80年代的40%,再到2013年的53%(Wijburg and Aalbers,2017)。如果说德国实施不鼓励购房或限制购房的政策,如何解释其住房自有率的提升?另外,从借鉴国际经验的角度出发,德国的住房租赁市场比较发达,我们可以从我国国情出发借鉴其经验,完全不必为了要借鉴该国租赁住房市场的经验而说他们鼓励租房而不鼓励或限制购房。完整、全面地考察德国住房政策的历史演进,分析其并行的几种政策手段,认识该国不强调特定权属形态(租房或买房)的政策取向,可能是更好地借鉴其经验的必经之路。下文将分析德国第二次世界大战后住房政策的演变,讨论德国住房政策中的一个重要方面——促进私有自住住房,为认识德国住房政策提供一点参考。

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(责任编辑:于翠杰)
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